Vinícius Bonfim Brandão de Souza (*) –
O trânsito por propriedades urbanas e rurais na atualidade é uma das principais causas de disputas entre vizinhos, especialmente quando um imóvel depende do acesso por terreno alheio. Essa complexa circunstância dá origem a extenuantes disputas, que envolvem o direito de passagem e os limites da propriedade privada.
A servidão de passagem é um direito real instituído em favor de um imóvel dominante, conferindo-lhe o uso de parte de um imóvel vizinho (serviente) que suporta o ônus da servidão mediante indenização. Sua finalidade é assegurar o acesso à via pública ou a outro imóvel, possibilitando o trânsito de pessoas, veículos, cargas, entre outros.
Em regra, a servidão de passagem é instituída por ato voluntário dos proprietários dos imóveis envolvidos, e costumeiramente não são devidamente formalizadas e registradas no Cartório de Registro de Imóveis. Diante desse cenário recorrente no mercado imobiliário brasileiro, torna-se imprescindível promover sua regularização, seja na via extrajudicial ou judicial.
Trata-se, por exemplo, de imóveis limítrofes cuja servidão de passagem foi instituída informalmente entre vizinhos que mantiveram por décadas uma relação de convivência harmoniosa. No entanto, após o falecimento de um deles, o imóvel é partilhado entre herdeiros e, futuramente, alienado a terceiros que passam a impedir ou remover o acesso originalmente permitido.
Significa que quando a servidão de passagem não é formalizada, e nem registrada, o que antes era um acordo amigável pode se transformar em uma verdadeira batalha judicial.
Herdeiros, compradores e terceiros entram em cena, aquele simples gesto de boa vizinhança passa a ser tratado como um favor, ou pior, como um direito inexistente (mera tolerância de passagem).
Sem o respaldo legal, o acesso pode ser cortado de forma inesperada, deixando o imóvel enclausurado e o proprietário sem saída. Por isso, formalizar e registrar a servidão de passagem não é apenas uma opção, mas uma medida essencial para garantir o direito ao acesso (segurança jurídica) e evitar que a convivência pacífica futuramente se torne um longo litígio.
(*) Advogado especialista em Direito Civil, Processo Civil e Direito Público Instagram: @vinibrandaosouza
