Abrão Razuk – advogado militante –
Primeiramente escrevo esse artigo para os estudantes de Direito.
Entende-se como contrato de corretagem uma pessoa não ligada a outra, em virtude de mandato de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para segundo um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
O contrato pode ser escrito ou verbal, é bilateral e oneroso. Sua natureza jurídica é essencialmente de resultado. Essa assertiva deriva-se do artigo 725 do CC: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
O Código Civil em vigor nomina esse negócio jurídico como contrato de mediação. A corretagem surge em razão do serviço prestado pelo corretor, ou seja, recebe uma comissão. Essa comissão habitualmente é fixada em torno de 5 a 7% sobre o negócio realizado, se não houver tratativa, o valor é fixado segundo a natureza do negócio ou os usos locais. Em MS usualmente é fixada em 5%.
Caso inexista pacto, o corretor poderá provar mediante testemunhas e por todas as provas admitidas pelo direito.
Caso o vendedor deixe de adimplir o contrato, o corretor pode propor ação de cobrança.
Ao meu ver, iniciada a negociação e não concluída sem culpa do vendedor, não cabe comissão.
Se houver a aproximação do vendedor com o comprador, e o vendedor se arrepender, então o corretor faz jus à comissão.
Esse instituto jurídico veio a ser disciplinado no atual Código Civil nos artigos 722 a 729. Dantes, a mediação baseava-se na doutrina e jurisprudência, hoje com o advento da lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, adquiriu o patamar legal.
A jurisprudência é largíflua e, sobre a doutrina destaca-se o livro do eminente jurista ANTÔNIO CARVALHO NETO – “CONTRATO DE MEDIAÇÃO”, Ed. Saraiva, 1956.
O contrato de mediação difere fundamentalmente de comodato, locação e parceria pecuária. Possuem natureza jurídica diferente embora todos os institutos são contratuais.
JURISPRUDÊNCIA
Tribunal de Justiça de São Paulo. CORRETAGEM – Cobrança de comissão – Inadmissilidade – Contrato dependente da troca de vontades entre os interessados e da efetivação do negócio – Hipótese em que não informada na inicial qual a atuação do corretor – Prova testemunhal não esclarecedora – Inexistência de participação na conclusão do negócio – Ação improcedente – Recurso provido. A corretagem é um contrato de trabalho de natureza sui generes, porque não é todo e qualquer serviço prestado pelo corretor que dá a este o direito de exigir a corretagem, mas, somente o serviço que consegue esclarecer acordo entre os interessados. (Apelação Cível nº 245.479-2 – Martinópolis – Relator MOHAMED AMARO – CCIV 11 – V. U. – 23.03.95)
No mesmo sentido:
TJRJ – 2005.001.54327 – APELAÇÃO CÍVEL. DES. NAGIB SLAIBI – Julgamento: 14.03.2006 – SEXTA CÂMARA CÍVEL. Direito Civil. Contrato de corretagem. Cobrança de comissão. Sentença improcedente. Em três sentidos, pode-se tomar a expressão corretagem: – como o contrato descrito nos arts. 722 a 729 do Código Civil de 2002; – a função do corretor ou o ofício da pessoa que se interpõe entre duas ou mais pessoas, para que se aproximem e realizem uma operação ou negócio comercial, recebendo como intermediário ou agente uma certa contribuição ou percentagem; – a própria percentagem, comissão ou salário recebido pelo corretor ou pelo intermediário de negócios, como pagamento pelos serviços prestados nas transações efetuadas por seus ofícios. Para fazer jus à comissão de corretagem, é necessária a demonstração não só da intermediação como da conclusão efetiva do negócio. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. A prova oral é suficiente para provar efeitos oriundos de contrato de corretagem não escrito, ainda que o valor do mesmo seja superior ao décuplo do salário mínimo. No caso, o depoimento pessoal do vendedor comprova a intermediação e a conclusão do negócio intermediado. Provimento do recurso com a procedência da demanda.
“Para fazer jus à comissão de corretagem, é necessária a conclusão efetiva do negócio, sendo insuficiente a simples aproximação entre as partes interessadas” (STJ – 4ª T., AL 543.601 – AgRg, Min, Aldir Passarinho Jr., j. 9.3.04, DJU 12.4.04). No mesmo sentido: “É indevida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra” (STJ – Bol. AASP 2.545/4.495: 3ª T., REsp 753.566).
DOUTRINA
Antonio Carvalho Neto, em sua obra “Contrato de Mediação”, Edição Saraiva, São Paulo, 1956, p. 18, assevera que são necessários alguns requisitos para que a mediação se qualifique, sendo eles:
“a) cometimento a uma pessoa de conseguir interessado para certo negócio;
b) a aproximação, feita pelo corretor, entre o terceiro e o comitente;
c) conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro, graças à atividade do corretor.”
O sábio jurista PONTES DE MIRANDA, em sua obra “Tratado de Direito Privado” Parte Especial, Tomo XLIII, 3º Edição, Editor Bonsoi, Rio de Janeiro, 1972, p. 364, traz a seguinte menção:
“O corretor tem o ônus de alegar que houve o nexo causal entre a sua atividade e a conclusão do negócio jurídico que o incumbente desejava. Basta a prova de ter havido a atividade que bastaria à conclusão do contrato, com ciência do incumbente; sem ser preciso provar que, sem ela, a conclusão do contrato não ocorreria.”
Essas são algumas reflexões sobre o tema.
